Urbanisme – Précisions sur l’appréciation du changement de destination

Dans un arrêt rendu le 20 mai 2021, la Cour administrative d’appel de Paris (CAA Paris, 20 mai 2021, n° 19PA00986) a apporté d’importantes précisions quant aux modalités d’appréciation du changement de destination en matière d’urbanisme.

Les faits de cet arrêt sont les suivants : Le 4 juillet 2017, en vue de procéder à la transformation d’un commerce de boucherie en supérette doublée d’une modification des façades, le pétitionnaire a déposé un dossier de déclaration préalable. Le 13 juillet 2017, le maire de Paris a pris un arrêté d’opposition à ces travaux considérant que, pour un tel projet, un permis de construire était nécessaire.

Devant les juridictions saisies (Tribunal administratif puis Cour administrative d’appel de Paris) et par suite de la décision implicite de rejet du recours gracieux formé par le pétitionnaire, la question se posait donc de savoir quelle autorisation d’urbanisme était nécessaire.

Pour répondre à cette question, et c’est là tout l’apport de cet arrêt, un paramètre important devait être pris en compte. En effet, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris était établi sur la base des neuf anciennes destinations d’urbanisme (ancien article R123-9 du Code de l’urbanisme[1]).

Or, selon que l’on se réfère aux anciennes ou aux nouvelles destinations, l’autorisation d’urbanisme pour la réalisation du projet du pétitionnaire n’est pas la même :

• Si les neuf anciennes destinations de l’article R123-9 du Code de l’urbanisme sont prises en compte, les destinations de commerce (supérette) et d’artisanat (boucherie) sont distinctes et un changement de destination est opéré. Avec la modification des façades, cela implique, comme le soutenait le maire de Paris, qu’un permis de construire était nécessaire ;
• Si on tient compte des cinq nouvelles destinations et des vingt nouvelles sous-destination issues du décret du 28 décembre 2015 n°2015-1783[2], la destination « Commerce et activités de service» incluant à la fois le commerce de détail (supérette) et l’artisanat (boucherie), aucun changement de destination n’était opéré et une déclaration préalable suffisait.

Ces nouvelles destinations issues du décret du 28 décembre 2015 étant entrées en vigueur le 1^er janvier 2016 et l’autorisation d’urbanisme sollicitée en 2017, leur application pour apprécier le changement de destination était cohérente.

Ce n’est pas la position du Tribunal administratif de Paris. En se fondant sur les dispositions de l’article 12 du décret précité qui dispose notamment que l’article R123-9 du Code de l’urbanisme reste applicable aux plans locaux d’urbanisme dont l’élaboration, la révision, la modification ou la mise en compatibilité a été engagée avant le 1^erjanvier 2016 et en s’appuyant par conséquent sur les destinations telles que celles-ci figurent dans le PLU de Paris, ce dernier a considéré qu’un permis de construire était nécessaire.

La Cour administrative d’appel de Paris a infirmé ce jugement. En effet, cette dernière rappelle les dispositions de l’article R421-14 du Code de l’urbanisme, article instituant la frontière entre les travaux relevant d’une déclaration préalable et ceux relevant d’un permis de construire. Elle explique que, si effectivement l’article 12 du décret du 28 décembre 2015 prévoit des dispositions transitoires pour l’application des nouvelles destinations, cela ne concerne que l’élaboration des plans locaux d’urbanisme et non la mise en œuvre de l’article R421-14.

Pour conclure, pour les communes dont les PLU seraient encore établis sur la base des anciennes destinations, afin d’apprécier s’il y a changement de destination et ainsi déterminer quelle autorisation d’urbanisme est nécessaire, il convient de se référer aux nouvelles destinations telles que celles-ci résultent du décret du 28 décembre 2015.

En revanche, et c’est la complexité soulevée par le rapporteur public dans ses conclusions, pour apprécier la conformité des travaux prévus, il conviendra de se baser sur le contenu du PLU donc sur ce qui a été prévu sur la base des anciennes destinations.

Marion Marichy

En savoir plus sur Archimède Avocats & Associés

25/06/2021

[1] Ces neuf destinations sont : l’habitation, l’hébergement hôtelier, le bureau, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière, la fonction d’entrepôt, les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
[2] Articles R151-27 et R151-28 du Code de l’urbanisme :
Pour la destination “exploitation agricole et forestière” : exploitation agricole, exploitation forestière ;
Pour la destination “habitation” : logement, hébergement ;
Pour la destination “commerce et activités de service” : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
Pour la destination “équipements d’intérêt collectif et services publics” : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
Pour la destination “autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire” : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.