Les locations meublées de tourisme dans le viseur du législateur

L’article 45 de la loi de finances pour 2024 a déjà porté un premier coup à l’attractivité de la location des meublés de tourisme en abaissant (par erreur !) la limite d’appréciation du régime du micro-BIC des meublés de tourisme non classés de 77 700 € à 15 000 € et en réduisant l’abattement forfaitaire de 50 % à 30 %.

Il s’agit, à notre connaissance, d’une problématique inédite pour un texte adopté sur le fondement de l’article 49 alinéa 3 de la constitution. Afin de limiter les conséquences non anticipées de cette mesure, l’administration fiscale a publié le 14 février 2024 un BOFIP dans lequel elle admet que les loueurs de meublés de tourisme non classés peuvent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI dans leur rédaction antérieure à l’article 45 de la loi de finances pour 2024 (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 55). Soulignons enfin que ce BOFIP fait actuellement l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le Conseil d’État soutenu par plusieurs associations et syndicats professionnels du secteur hôtelier.

Ce couac législatif ne semble pas freiner le législateur dans sa lutte contre les locations de type « Airbnb ».

Une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue est en effet en cours d’examen au Sénat et prévoit des mesures impactant significativement le régime juridique et fiscal de la location des meublés de tourisme.

L’objectif de ces mesures est de favoriser la location de logements pour des moyennes et longues durées.

Pour mémoire, les meublés de tourisme s’entendent des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L324-1-1 du Code de tourisme).

Deux mesures fiscales sont envisagées dans cette proposition de loi, l’une relative au régime micro-BIC (article 3 de la proposition de loi), l’autre relative au régime réel d’imposition (article 4 de la proposition de loi).

La proposition de loi prévoit tout d’abord de baisser la limite d’appréciation du régime micro-BIC pour les locations meublées de tourisme classées de 188 700 € à 30 000 € et de réduire l’abattement forfaitaire de 71 % à 30 %.

Un abattement supplémentaire de 41 % serait toutefois applicable aux locations meublées de tourisme classées situées dans les zones non tendues ainsi que dans les stations de sport d’hiver, si le chiffre d’affaires HT de l’année précédente ne dépasse pas 50 000 €.

La proposition de loi prévoit ensuite que la plus ou moins-value réalisée par le loueur en meublé non professionnel (ci-après « LMNP ») effectuant du meublé de tourisme soit majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux.

En revanche, le régime d’imposition des plus ou moins-values reste celui applicable aux plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI).

Cette mesure particulièrement pénalisante serait limitée aux meublés de tourisme (l’article 4 de la proposition de loi renvoi expressément aux locaux mentionnés au I de l’article L324-1-1 du code du tourisme). En conséquence, les locations meublées placées sous la loi du 6 juillet 1989 ne devraient pas être concernées par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (i.e. LMNP de longue durée).

De nombreuses questions restent toutefois en suspens telles que les modalités de calcul de la plus-value dans l’hypothèse où le bien relève successivement du régime du LMNP de longue durée puis du LMNP en tant que meublé de tourisme : quel régime appliquer ? faudra-t-il ventiler la plus-value en fonction du type de location ?

Si la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue était adoptée en l’état, l’attractivité du régime fiscal du LMNP pour les meublés de tourisme serait réduite.

Manon Grandperrin – Anaïs Hanin-Aussel – Jérôme Lacourt

En savoir plus sur Archimède Avocats & Associés

02/04/2024