TVA et géographie prioritaire : nouvelle cartographie des quartiers prioritaires de la politique de la ville et mise à jour du dispositif de l’article 278 sexies du CGI par la loi de finances pour 2024

La politique ciblée de la ville infuse de manière récurrente la fiscalité directe et indirecte en prévoyant aussi bien des dispositifs ciblés en matière de fiscalité locale ou dérogatoires du droit commun en matière de TVA immobilière.

La loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine est fondatrice en la matière puisqu’elle a donné naissance à différents instruments impliqués dans les mesures fiscales spécifiques de l’article 278 sexies du CGI notamment.

Ainsi, les notions de quartiers prioritaires de la politique de la ville et de contrats de ville sont mobilisées dans le cadre d’opérations de livraisons de logements ou de travaux susceptibles de bénéficier du taux réduit de TVA.

A titre d’illustration, remanié en 2019, l’article 278 sexies du CGI accueille un certain nombre de dérogations à l’application du droit commun en matière de livraisons de logements et de travaux dès lors que ceux-ci revêtent une démarche sociale.

L’article 278 sexies-0 A du Code général des impôts prévoit que le taux de TVA applicable aux opérations situées dans un quartier prioritaire de la politique de la ville visées par l’article 278 sexies du CGI est fixé à 5,5 %.

Ainsi, sont soumis au taux réduit de TVA les livraisons de logements sociaux financés par un prêt locatif à usage social (« PLUS ») situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (CGI, art. 278 sexies, II, 2°, a)).

Également, sont soumis au taux réduit de TVA les livraisons de logements et de travaux dans le cadre de contrats d’accession sociale à la propriété pour lesquels le prix de vente ou de construction n’excède pas certains plafonds en vue pour l’acquéreur d’y installer sa résidence principale dès lors que ceux-ci sont situés :

• Soit dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (« QPV ») défini à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 faisant l’objet d’un contrat de ville conclu à l’article 6 de la même loi ou intégralement dans la bande de 300 mètres autour de ce quartier (CGI, art. 278 sexies, III, 2°, a)) ;

• Soit dans un ensemble immobilier compris partiellement dans la bande de 300 mètres autour d’un QPV et intégralement à moins de 500 mètres de ce quartier et faisant l’objet, en plus d’un contrat de ville – nouveauté issue de la loi de finances pour 2024 – d’une convention de renouvellement urbain (CGI, art. 278 sexies, III, 2°, b)).

La condition du zonage de l’opération immobilière est appréciée au jour de la demande de permis de construire afin de sauvegarder les droits des opérateurs en cas de changement de cartographie et de contractualisation postérieurs à la définition du projet.

Instaurés en 2015, le renouvellement des contrats de ville devait suivre le rythme de définition des quartiers identifiés comme QPV et ainsi être mis à jour à l’issue d’une période de 6 ans.

Néanmoins, dès 2018, de nouveaux engagements et objectifs en matière de politique de cohésion urbaine et sociale sont souscrits au travers du Pacte de Dijon le 10 juillet 2018 actant dès cette date la nécessité de proroger la géographie prioritaire et les mesures fiscales associées.

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 associée à une circulaire n° 6057/SG du 22 janvier 2019 a ainsi acté la prorogation des contrats de ville jusqu’au 31 décembre 2022.

Une nouvelle prorogation est ensuite intervenue par l’intermédiaire de la loi n° 2021-1900 de finances pour 2022 afin de reporter la mise à jour des QPV et l’expiration des effets des contrats de ville jusqu’au 31 décembre 2023.

Une circulaire du 31 août 2023 du secrétariat d’État chargé de la ville est venue commander aux préfets de Métropole l’élaboration de la nouvelle génération de contrats de ville 2024-2030 laissant présumer de la mise à jour imminente de la cartographie QPV associée.

En parallèle, un décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023 a mis à jour à compter du 1^er janvier 2024 la liste des quartiers qualifiés de quartiers prioritaires de la politique de la ville de Métropole.

S’agissant des quartiers prioritaires de la politique de la ville situés dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin ou en Polynésie française, l’article 219 de la loi de finances pour 2024 reporte leur mise à jour au 1^er janvier 2025 et proroge ainsi les effets des contrats de ville associés jusqu’au 31 décembre 2024.

Cette mise à jour s’accompagne dans le cadre de la loi n° 2023-1322 de finances pour 2024 de dispositions prévoyant l’articulation des dispositifs attachés à ces zones selon qu’il s’agisse d’anciens quartiers et de nouveaux quartiers.

Ainsi, l’article 86 de la loi de finances intègre un article 278 sexies B du CGI et y définit la notion d’ « ancien » quartier comme (i) ceux ayant été classés comme tels jusqu’au 31 décembre 2023 et ne l’étant plus dans la nouvelle cartographie et (ii) faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain conclue au plus tard le 31 décembre 2023.

En cas de qualification d’ancien QPV, les dispositifs dérogatoires associés à l’article 278 sexies, II, 2° (PLUS) et 278 sexies, III, 2°, a) et b) (QPV + contrat de ville) sont maintenus.

Pour les nouveaux QPV version décret du 28 décembre 2023, la loi de finances pour 2024 vient assouplir la condition tenant à la conclusion d’un contrat de ville au jour du dépôt de la demande du permis de construire dès lors que les précédents sont arrivés à échéance en fin d’année 2024.

Alors que la circulaire du 31 août 2023 précédemment évoquée visait une conclusion de nouveaux contrats de ville au plus tard le 31 mars 2024, l’article 278 sexies B, III du CGI pour les opérations dont la demande de permis de construire est déposée en 2024, l’exigence de conclusion d’un contrat de ville visée par le texte est appréciée au 31 décembre 2024.

Bien que plus exigeante sur certains aspects du dispositif, s’agissant notamment de l’application du taux réduit aux livraisons de logements inclus dans des ensembles immobiliers compris dans la bande des 300 à 500 mètres d’un QPV qui nécessitent désormais la conclusion d’un contrat de ville et d’une convention de renouvellement urbain, la loi de finances pour 2024 ménage néanmoins un héritage aux QPV ayant perdu cette qualification en maintenant la possibilité de bénéficier d’un dispositif dérogatoire à la TVA de droit commun dans ces zones et aménage la condition tenant à la conclusion d’un contrat de ville en reportant sa date d’appréciation pour les projets définis en 2024.

Mathilde Noir – Jérôme Lacourt

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19/01/2024