La location meublée professionnelle : une notion fiscale protéiforme

En matière d’impôt sur le revenu (IR), le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) attire de nombreux contribuables compte tenu des avantages fiscaux qu’ils peuvent en tirer (imputation des déficits générés par l’activité de location meublée sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles, etc.).

Ce statut peut sembler aussi très attractif en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans la mesure où les locaux affectés à l’activité de location meublée professionnelle sont exonérés d’IFI.

Pour autant, cette même notion de LMP, s’apprécie différemment suivant l’impôt sous lequel l’on se place.

En effet, afin de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel en matière d’IR pour une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués, les deux conditions cumulatives suivantes doivent être remplies :

1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 €. 

À noter que lorsque la location est consentie par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés de personne à l’IR, ce seuil s’apprécie en prenant en compte les loyers perçus par la société, à proportion des droits de l’associé dans le capital, auxquels sont ajoutés, le cas échéant, les loyers qu’il aurait perçu directement par ailleurs.

2. Les recettes retirées de l’activité de location meublée doivent en outre excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes :

• Des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (en ce compris les pensions de retraite)
• Des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée
• Des bénéfices agricoles
• Des bénéfices non commerciaux
• Des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

En revanche, en matière d’IFI, la définition de l’exercice professionnel diffère selon le mode d’exercice de cette activité.

Si l’activité est exercée par une personne physique, les deux conditions cumulatives suivantes doivent être respectées :

1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € (Condition identique à celle de l’IR).

2. Les membres du foyer retirent de l’activité de location meublée plus de 50 % des revenus (i.e. bénéfice net) à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’IR dans les catégories suivantes :

• Des traitements et salaires
• Des bénéfices industriels et commerciaux
• Des bénéfices agricoles
• Des bénéfices non commerciaux
• Des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

La seconde condition relative au seuil diffère donc de celle retenue en matière d’IR en ce qu’elle vise les revenus et non les recettes générées par l’activité.

Cette condition est donc plus stricte qu’en matière d’impôt sur le revenu et fait souvent défaut en pratique, notamment du fait des règles de détermination du résultat qui (notamment au titre des dotations aux amortissements sur les constructions) aboutissent à un résultat négatif ou marginal.

Cette position, de longue date incluse dans les commentaires administratifs a été récemment validée par le juge de l’impôt (Cass. com., 20 décembre 2023 n° 22-17.612).

Toutefois, contrairement à la condition visée en matière d’impôt sur le revenu, il est fait abstraction des pensions de retraite (Réponse ministérielle du 31/10/2019, question écrite n° 12910).

Si l’activité de location meublée est exercée par une société de personne visée aux article 8 et 8 ter du CGI, le redevable doit y exercer son activité professionnelle principale de manière effective afin que les immeubles soient exonérés d’IFI.

Il reste toutefois possible d’exonérer d’IFI un patrimoine immobilier exploité en location meublée lorsque l’activité est portée par une société soumise à l’IS. Mais, dans pareille hypothèse, le contribuable perd les atouts du régime LMP (déficits « bloqués » au niveau de la structure et plus-value imposable à l’IS sans abattement).

Ainsi, bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel en matière d’impôt sur le revenu n’implique que très rarement que l’activité soit également considérée comme exercée à titre professionnel en matière d’IFI et vice versa.

Il faut donc être vigilant et bien veiller à satisfaire les différentes conditions afin de pouvoir bénéficier des divers avantages du statut de loueur en meublé professionnel.

Manon Grandperrin – Vincent Joanin-Nicoletti

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09/01/2024