Covid-19 et baux commerciaux : panorama d’une première année de jurisprudence

Le 15 juin dernier, la Cour de cassation est une nouvelle fois revenue sur les conséquences de la pandémie de Covid-19 en matière de baux commerciaux (Cass. Civ. 3^e, 15 juin 2023, n° 21-10.119). Si l’arrêt rendu n’étonne pas, il nous donne toutefois l’occasion de réaliser une synthèse de cette première année de décisions de la Cour de cassation.

En 2020, au lendemain de la décision d’instaurer un confinement général dans le cadre de la lutte contre la propagation de la pandémie de Covid-19, nombre de commerces jugés « non essentiels » se sont vu imposer une interdiction d’accueillir du public.

Pour faire face à cette situation exceptionnelle, diverses mesures d’accompagnement ont été mises en place : suspension des délais, paralysie des sanctions contractuelles, des sûretés réelles et personnelles et des mesures conservatoires, garantie de l’État pour le financement, aide à l’activité partielle, mesures incitatives aux remises de loyer, etc.

S’agissant de ces mesures protectrices, la Cour a eu l’occasion de juger que l’actionnement d’une garantie bancaire à première demande par le bailleur en violation des dispositions de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 interdisant la mise en œuvre des sûretés personnelles et réelles en garantie du paiement des loyers ou charges constituait un trouble manifestement illicite (Cass. Civ. 3^e, 25 janv. 2023, n° 22-10.648).

Cependant, les hauts magistrats veillent également au respect des conditions de mise en œuvre de ces dispositifs d’accompagnement. Ils ont notamment rappelé que la suspension des sanctions contractuelles résultant de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne pouvait concerner une clause résolutoire dont les effets étaient acquis avant la période protégée mais suspendus au paiement régulier d’un échéancier défini par le juge (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-23.902). De la même façon, la Cour a refusé à un preneur commercial le bénéfice de la loi précitée interdisant également au bailleur de pratiquer des mesures conservatoires, lorsque les mesures de police administrative dont faisait l’objet le preneur sortaient du cadre prévu par la loi (Cass. Civ. 3^e, 6 juill. 2023, n° 22-22.052).

Aucun texte n’étant venu prévoir de réduction ou de suppression des loyers pendant la période protégée, à l’expiration des mesures protectrices évoquées ci-dessus, l’intégralité des loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative demeuraient dus au bailleur. De nombreux preneurs à bail ont ainsi essayé d’obtenir la suspension du paiement des loyers commerciaux pendant ces périodes, fondant leurs prétentions sur plusieurs notions issues du droit commun et spécial des contrats.

La position de la haute juridiction, forte attendue (voir notamment Cass. Civ. 3^e, 6 oct. 2021, n° 21-70.013dans lequel la Cour n’a pas eu l’occasion de se prononcer), a été décevante pour les preneurs.

L’argumentation a d’abord été fondée sur la notion de force majeure, dont l’épidémie de Covid-19 devait revêtir les caractéristiques. Cet argument avait peu de chance de prospérer, la Cour ayant quasi exclusivement refusé de reconnaître la « force majeure du créancier », position qu’elle avait d’ailleurs rappelé à l’occasion d’un arrêt étranger à l’épidémie de Covid-19 mais rendu en période de crise et qui se voulait ainsi annonciateur des solutions à venir (Cass. Civ. 3e, 25 nov. 2020, n° 19-21.060). Il était donc à prévoir que les hauts magistrats refusent au créancier qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit d’obtenir la résolution du contrat ou la suspension de sa propre obligation (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190). Un autre argument, issu lui aussi d’une jurisprudence constante de la Cour, allait également lui permettre de rejeter à nouveau les demandes des preneurs lésés fondées sur la force majeure : le refus de la « force majeure financière », l’invocation de la force majeure étant inopérante pour tout débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-10.119).

La perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil, n’a, elle non plus, pas trouvé grâce aux yeux de la Cour, celle-ci ayant estimé que la fermeture administrative des commerces non essentiels, mesure générale, temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle ne pouvait y être assimilée (Cass. Civ. 3^e, 30 juin 2022, n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). Plus tard, les hauts magistrats ont confirmé leur position en l’étayant, énonçant que l’interdiction de recevoir du public était étrangère aux locaux loués, lesquels n’ont subi aucune modification, et ne découlait ni du fait ou de la faute du bailleur, ni de circonstances affectant le bien et, de ce fait, ne pouvait être assimilée à la perte de la chose louée (Cass. Civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 21-21.867).

Enfin, les mesures de police administrative créant une « impossibilité juridique » d’exploiter le bien loué, des moyens fondés sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ont été soulevés, sans toutefois prospérer davantage (Cass. Civ. 3^e, 30 juin 2022, n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Il est cependant à noter que la Cour a admis d’examiner l’un des arguments soulevés par les preneurs, à savoir l’impératif de bonne foi contractuelle, qui impose d’exécuter les conventions avec loyauté, sans pour autant reconnaître un manquement du bailleur en l’espèce au regard de l’attitude du locataire lui-même (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190 : le bailleur ayant proposé de différer le règlement du loyer s’était heurté à un refus du locataire).

En définitive, la jurisprudence de la Cour de cassation s’aligne sur la position adoptée par le Gouvernement : favoriser les mesures d’accompagnement des locataires sans pénaliser définitivement les bailleurs.

Ces arrêts mettent en lumière le difficile recours aux outils du droit commun des contrats face à une situation de crise exceptionnelle, et en conséquence sur le soin impératif à apporter aux stipulations contractuelles pour prévenir et pallier d’éventuelles difficultés.

Si la Cour a récemment refusé de faire application de clauses contractuelles prévoyant la suspension du paiement des loyers (Cass. Civ. 3^e, 23 nov. 2022, n° 21-21.867 et 22-12.753 : la suspension devait s’appliquer en cas de circonstance exceptionnelle affectant le bien loué, et non l’activité du preneur), il est intéressant de noter qu’elle a pu admettre, hors cadre du bail commercial mais en matière de Covid-19, la reconnaissance exceptionnelle de la force majeure du créancier en présence d’une clause dans le contrat (Cass. Civ. 3^e, 6 juill. 2020, n° 21-11.310 : clause prévoyant la conservation de l’acompte versé à une société de location de salles de mariage « sauf cas de force majeure »).

L’importance des prévisions contractuelles s’est également illustrée dans les arrêts rendus par la Cour au sujet des polices d’assurance en matière de pertes d’exploitation, jugeant qu’une clause excluant la garantie des pertes d’exploitation en cas de fermeture administrative, lorsqu’au moins un autre établissement dans le même département faisait l’objet d’une mesure de fermeture administrative identique, était formelle et limitée au sens du Code des assurances, privant ainsi les commerçants concernés des garanties assurantielles relatives aux pertes d’exploitation subies durant la pandémie de Covid-19 (Cass. Civ. 3^e, 1er déc. 2022, n° 21-15.392).

Laurie Excoffon

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13/07/2023