Construction sans destination : vers une réversibilité juridique grâce au permis d’innover ?

Pour la première fois en France, un porteur de projet a été autorisé à déposer une demande de permis de construire sans indiquer de destination particulière sur le formulaire Cerfa.

En urbanisme, la destination correspond à ce pourquoi une construction est édifiée. C’est en principe l’un des éléments à indiquer obligatoirement dans toute demande de permis de construire. Tout changement postérieur de destination supposera le dépôt préalable d’une nouvelle demande d’autorisation.

Pourtant, le 20 décembre 2021, un permis de construire sans destination particulière a été déposé à Bordeaux, en vue de l’édification d’un immeuble de neuf étages. Le porteur de projet a relié les cases « logements » et « bureaux » en indiquant une superficie commune et unique pour les deux destinations envisagées. L’affectation des futurs locaux, soit en logements, soit en bureaux, sera déterminée à une date ultérieure.

Une telle innovation a été rendue possible par l’expérimentation communément appelée « permis d’innover », issue de la loi « LCAP » du 7 juillet 2016 et modifiée par la loi « ELAN » du 23 novembre 2018.

Le « permis d’innover » permet aux porteurs de projets de demander une dérogation aux règles d’urbanisme applicables au projet, à condition de démontrer que des résultats équivalents sont atteints par rapport aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé.

Une étude préalable doit être réalisée en vue de démontrer l’effet équivalent des mesures adoptées et dérogeant aux règles d’urbanisme applicables. L’administration délivre un avis conforme, autorisant ainsi le porteur de projet à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme dérogeant à certaines règles d’urbanisme applicables au projet.

Pour l’heure, cette possibilité est circonscrite aux projets situés dans certains périmètres spécifiques : les Opérations d’Intérêt National (OIN), les Grandes Opérations d’Urbanisme (GOU), les secteurs d’intervention, les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) et le secteur du futur village olympique de Paris 2024.

L’objectif du « permis d’innover » est de permettre pendant sept ans aux porteurs de projets innovants et dont la mise en œuvre est bloquée par des dispositions législatives ou règlementaires, d’expérimenter de nouvelles formes de construire et de concevoir des projets.

Dans un contexte d’incitation à la réversibilité des bâtiments portée notamment par la loi « Climat et Résilience » adoptée le 22 août 2021, le permis dérogatoire déposé à Bordeaux va plus loin en prévoyant dès la conception du bâtiment la réversibilité de celui-ci. D’un point de vue technique, il s’agira de concevoir et construire un bâtiment qui pourra accueillir tant des logements que des bureaux sans transformation majeure. D’un point de vue juridique, l’absence de destination particulière dans la demande de permis de construire permettra de passer d’une destination à l’autre, au cours de la vie du bâtiment, sans avoir besoin de solliciter une autorisation préalable à ce titre, les deux destinations étant d’ores et déjà autorisées.

C’est là l’objectif du « permis d’innover », favoriser l’innovation et ainsi faire évoluer des normes législatives et règlementaires en vue de s’adapter aux besoins actuels et d’anticiper les besoins futurs. D’autres projets sont actuellement à l’étude dans trois métropoles.

Laurie Excoffon

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17/01/2022