L’engagement de construire et la sévérité de l’ordre judiciaire

Pour mémoire, l’article 1594-0 G du Code Général des Impôts permet aux personnes assujetties à la TVA de s’acquitter du seul droit fixe de 125 € prévu à l’article 691 bis du CGI sur leurs acquisitions immobilières, en contrepartie de l’engagement de réaliser des travaux de construction concourant à la production d’un immeuble neuf dans un délai de 4 ans, suivant la date d’acquisition du bien (CGI, art. 1594-0 G, I, A), avec toutefois la possibilité de solliciter une prorogation annuelle du délai pour construire à condition que la demande soit faite dans le mois qui suit la date anniversaire de l’engagement.

Les magistrats de l’ordre judiciaire font preuve d’une grande sévérité dans l’application de ces dispositions comme le démontrent deux arrêts relativement récents.

Le plus récent est celui de la Cour d’Appel de Reims en date du 23 avril 2019.

Dans l’affaire en cause, les juges rémois font une appréciation stricte des conditions d’application de l’article 1594-0 G du CGI en faisant d’une simple déclaration de bonne exécution de l’engagement de construire, une condition nécessaire pour le bénéfice du régime de faveur, ce, alors même qu’il semble qu’en l’espèce les travaux de construction avaient effectivement été réalisés dans le délai imparti (CA Reims, 23 avril 2019, n°18/011655).

Si, à la date du fait générateur de l’impôt dans l’affaire visée ci-dessus, les règles prévoyaient effectivement une démarche active auprès des services fiscaux pour démontrer, via une déclaration de LASM, l’achèvement de l’immeuble, la nouvelle formulation de l’article 266 bis du CGI qui prévoit que la justification de l’exécution des travaux résulte « du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable, mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme » renvoi à l’Administration la démarche de vérifier la bonne exécution des travaux.

L’an dernier, les juges lyonnais s’étaient prononcés pour la déchéance de l’avantage fiscal, la demande de prorogation de délai pour construire ayant été demandée avec un retard de 4 mois (au lieu d’1 mois tel que prévu à l’article 266 bis III du CGI) (CA Lyon, 24 avril 2018, n°17/01107).

Les promoteurs sont nombreux à être pris au piège des conditions d’application posées par l’article 1594-0 G du CGI qui sont parfois mal interprétées.

La sanction est lourde et peut parfois détruire la marge de l’opérateur, faute de l’envoi dans les temps d’un simple courrier de demande de prorogation en LRAR.

Les redressements sont de plus en plus nombreux et le contrôle est extrêmement simple et rentable pour l’Administration fiscale.

Un courrier de prorogation de délai non envoyé dans les temps et c’est 5,80 % du prix d’acquisition du terrain (avec les intérêts de retard) que doit payer le promoteur.

On ne peut que regretter une telle application aussi littérale des textes, totalement décorrélée du but poursuivi par le législateur qui n’est autre que de s’assurer de la construction effective de l’immeuble, afin d’éviter une double taxation TVA et droit d’enregistrement.

Les opérations immobilières devenant de plus en plus complexes, tant juridiquement que techniquement, il est temps que le législateur puisse revoir sa copie en augmentant, dans un premier temps, d’un an ou deux, ce délai de 4 ans initial pour construire.

Jérôme Lacourt

En savoir plus sur Archimède Avocats & Associés