Les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) avec fourniture du plan sont-ils entrés dans l’œil du cyclone de l’abus de droit ?

Dans une affaire n° 2018-13 examinée au cours de la séance du 12 octobre 2018, le Comité de l’abus de droit a ouvert la porte à une requalification fiscale en VEFA des CCMI avec fourniture du plan lorsque le terrain est procuré indirectement à l’acquéreur par le constructeur.

Dans cette affaire, alors même que la loi (CCH article L231-5) dispose expressément que le constructeur peut procurer indirectement le terrain sans que l’opération relève du régime de la VEFA dans le cas particulier des CCMI avec fourniture du plan, le comité de l’abus de droit accepte de suivre le raisonnement de l’administration fiscale qui, s’affranchissant des dispositions du code de la construction et de l’habitation, prétend soumettre à la TVA sur le prix total des cessions de terrains à bâtir consenties à des particuliers au prétexte des liens supposés entre le vendeur du foncier et le constructeur.

Selon l’administration fiscale la vente des terrains à bâtir et la conclusion des CCMI formait, au cas d’espèce, une convention unique portant sur la vente d’un immeuble à construire de sorte que la cession des terrains à bâtir aurait dû être soumise à la TVA sur le prix total et non à la TVA sur la marge.

Fort heureusement pour les contribuables concernés, le comité a considéré, en l’espèce, que l’administration ne démontrait pas suffisamment la concomitance des opérations (vente du foncier et conclusion du CCMI) et les liens d’intérêts (économiques et/ou capitalistiques) entre le lotisseur et le constructeur pour que l’abus de droit puisse être caractérisé.

A contrario, le comité admet que le raisonnement de l’administration pourrait être valable si ces deux critères (concomitance et communauté d’intérêt) étaient réunis.

Il avait déjà suivi l’administration sur ce terrain dans deux affaires anciennes (Affaire n°2005-29 et n°2005-30) dans lesquelles la même société avait concomitamment vendu le terrain et conclu le contrat de CCMI avec les acquéreurs.

Il franchit un pas de plus en acceptant d’appliquer la même logique en présence de deux sociétés (une qui vend le foncier et une qui vend les travaux) à condition toutefois que l’administration démontre une communauté d’intérêts dont les contours sont mal définis, surtout en matière de TVA.

Les constructeurs doivent donc être extrêmement vigilants lorsqu’ils procurent indirectement le terrain à leurs clients et que la société qui vend le foncier a des liens économiques et/ou capitalistiques forts avec la société qui passe les contrats de CCMI.

Jérôme QUEYROUX

En savoir plus sur Archimède Avocats & Associés